ปี 65 อสังหาฯ EEC ทยอยฟื้น หวั่นสงครามบานปลาย วัสดุวิ่งไม่หยุด 3 สมาคมฯ ระบุผังเมืองอุปสรรคพัฒนาเมือง-ราคาที่ดินสะดุด

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ธอส. รายงานผลการสำรวจซัปพลายและดีมานด์โครงการที่อยู่อาศัยระหว่างการขายครึ่งหลังปี 64 ในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งจากการสำรวจที่อยู่อาศัยในพื้นที่ 3 จังหวัด คือ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง พบว่า ณ สิ้นปี 64 ที่อยู่อาศัยเสนอขาย 1,087 โครงการ 71,831 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 238,253 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 63 กว่า -5.2% คิดเป็นมูลค่าลดลง -6.9%

แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 48,898 หน่วย มูลค่า 138,271 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด 22,933 หน่วย มูลค่า 99,981 ล้านบาท มีโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังเพียง 7,588 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 5,124 หน่วย มูลค่า 16,051 ล้านบาท อาคารชุด 2,464 หน่วย มูลค่า 6,472 ล้านบาท ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 60,480 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน -6.8% หรือมีมูลค่าหน่วยเหลือขาย 203,892 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อน -8.3%

ทั้งนี้ การเคลื่อนไหวด้านการขาย พบว่ามีหน่วยที่ขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งหลังปี 64 จำนวน 11,351 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.0% คิดเป็นมูลค่าขาย 34,361 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยในส่วนของโครงการบ้านจัดสรรมีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 8,348 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.4% มูลค่า 23,145 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.5% ในขณะที่โครงการอาคารชุดขายได้ใหม่จำนวน 3,003 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.7 มูลค่า 11,216 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -5.2 ส่งผลให้ภาพรวมมีอัตราดูดซับดีขึ้นเล็กน้อย โดยปรับขึ้นจากร้อยละ 2.4 ในช่วงปลายปี 2563 เพิ่มเป็นร้อยละ 2.6 ในช่วงปลายปี 64

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดชลบุรีมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น เนื่องจากจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยรอการขาย ณ ปี 64 มีจำนวนทั้งสิ้น 43,393 หน่วย ลดลงถึง -12.0% คิดเป็นมูลค่า 161,747 ล้านบาท ลดลง -13.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ขณะที่ที่อยู่อาศัยใหม่เข้ามาในตลาดลดลงอย่างมากโดยมีจำนวน 3,271 หน่วย ลดลงถึง -48.8% มูลค่า 8,970 ล้านบาท ลดลง -63.1 แม้จำนวนหน่วยและมูลค่าขายได้ใหม่จะยังคงติดลบถึง -5.1% โดยมีหน่วยขายได้ใหม่เพียง 6,531 หน่วย มูลค่าการขายได้ใหม่ลดดลงถึง -7.9% คิดเป็นมูลค่า 21,410 ล้านบาท แต่ด้วยเหตุผลที่สินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดน้อยลงอย่างมากส่งผลให้อัตราดูดซับขยับขึ้นมาอยู่ที่ 2.5%

ทิศทางอสังหาฯ 3 จังหวัด EEC ปี 65

สำหรับทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย ปี 65 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่าจะเป็นช่วงของการฟื้นตัวทั้งในด้านดีมานด์และซัปพลาย โดยในส่วนของดีมานด์คาดการณ์ว่าภาพรวมหน่วยขายได้ใหม่ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC จะปรับเพิ่มขึ้น 7.3% โดยเพิ่มจาก 20,192 หน่วย ในปี 2564 เป็น 21,675 หน่วย ในปี 2565 มูลค่าการขายเพิ่มขึ้น 8.6% โดยเพิ่มจาก 60,562 ล้านบาท ในปี 2564 เป็น 65,774 ล้านบาท ในปี 2565

ด้านซัปพลายคาดการณ์ว่าจะมีโครงการเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น 51.9% โดยเพิ่มจาก 13,340 หน่วย ในปี 64 เป็น 20,270 หน่วยในปี 65 ขณะที่จำนวนหน่วยเหลือขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น 2.0% โดยหน่วยเหลือขายจะเพิ่มขึ้นจาก 60,480 หน่วย ในปี 64 เป็น 61,719 หน่วย ในปี 65 มูลค่าลดลง -4.4 โดยลดลงจาก 203,891 ล้านบาท ในปี 64 เป็น 195,017 ล้านบาท ในปี 65 ขณะที่อัตราดูดซับโดยภายรวมยังคงอยู่ในอัตรา 2.5%

 

ดร.วิชัย กล่าวเสริมว่า ในปี 65 ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีจะกลับมาฟื้นตัวอย่างชัดเจน หลังจากตลาดเข้าสู่สภาวะซบเซาต่อเนื่องจากปี 62 และผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วในปี 64 โดยคาดการณ์ว่าในปี 65 จะมีหน่วยเปิดขายใหม่จำนวน 12,513 หน่วยเพิ่มขึ้น 99.9% คิดเป็นมูลค่า 44,376 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 181.2% คาดว่าจะมีหน่วยขายได้ใหม่ 13,916 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.8% คิดเป็นมูลค่า 46,494 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18.4%

ส่วนหน่วยเหลือขายเริ่มกลับมาเพิ่มขึ้น โดยเป็นผลมาจากการเปิดตัวโครงการใหม่คาดว่าจะมีหน่วยเหลือขาย 40,901 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.0% คิดเป็นมูลค่า 142,436 ล้านบาท

ส่วน จังหวัดระยองและจังหวัดฉะเชิงเทรา คาดการณ์ว่าตลาดที่อยู่อาศัยยังอยู่ในสภาวะทรงตัว โดยในพื้นที่จังหวัดระยองคาดว่าจะมีโครงการเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 6,097 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.3% คิดเป็นมูลค่า 14,679 ล้านบาท ลดลง -8.9% มีหน่วยขายได้ใหม่ 5,841 หน่วย ลดลง -7.0% คิดเป็นมูลค่า 13,989 ล้านบาท ลดลง -13.3% ขณะที่มีหน่วยเหลือขาย 15,370 หน่วย ลดลง 12.6% มูลค่า 37,284 ล้านบาท ลดลง 18.4%

ขณะที่จังหวัดฉะเชิงเทรา คาดว่าจะมีโครงการเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน1,658 หน่วย ลดลงร้อยละ -2.5 คิดเป็นมูลค่า 4,292 ล้านบาท ลดลง -11.6% มีหน่วยขายได้ใหม่ 1,918 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.2% คิดเป็นมูลค่า 5,294 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.5% ขณะที่มีหน่วยเหลือขาย 5,449 หน่วย ลดลง -9.6% มูลค่า 15,297 ล้านบาท ลดลง -14.4%

ชี้ผังเมืองใหม่ EEC อุปสรรคพัฒนาเมือง
ทุบราคาที่ดิน รอนสิทธิเจ้าของที่

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในชลบุรีปรับตัวดีขึ้น ซึ่งเป็นผลมาจากการขยายตัวจากการส่งออกที่ขยายตัวสูงมาก และยังมีแนวโน้มการส่งออกที่ดีต่อเนื่อง แต่อาจจะมีปัจจัยลบที่เข้ามากระทบซึ่งเป็นปัจจัยที่ควบคุมไม่ได้คือปัญหาสงครามซึ่งอาจส่งผลต่อต้นทุนการก่อสร้าง และที่อยู่อาศัยในอนาคต อย่างไรก็ตาม ปัจจัยบวกที่น่าจะส่งผลดีต่อการส่งออกคือ การอ่อนค่าของเงินทาบ ซึ่งจะทำให้ส่งออกได้มากขึ้นและจะมีผลดีต่อการจ้างงาน และรายได้ของแรงานซึ่งเป็นลูกค้าอสังหาฯ ในอนาคต

ก่อนหน้านี้ กลุ่มลูกค้าบ้านที่หายไปคือกลุ่มลูกค้าที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งซื้อทาวน์โฮม บ้านเดียว ระดับราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งขณะนี้ทยอยกลับมาแล้ว แต่มีลูกค้ากลุ่มที่มีความเข้มแข็งต่อเนื่องแม้อยู่ท่ามกลางการแพร่ระบาดโควิด-19 คือกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน ซึ่งยังมีกำลังซื้อและได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิ-19 น้อยมาก ซึ่งภาพดังกล่าวนี้ถือว่าเป็นภาพที่ดีขึ้นและหวังว่าจะดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่วนภาพด้านการท่องเที่ยวน่าจะยังคงมีปัญหาอยู่

“อย่างไรก็ตาม ปัจจัยสำคัญที่จะมีผลต่อตลาดอสังหาฯ ในพื้นที่จะดีขึ้นหรือไม่คือ ปัจจัยที่เกิดจากผู้ประกอบการเอง เช่น การพัฒนาสินค้า การกำหนดราคาขาย การเข้าถึงลูกค้า การลดต้นทุนวัสดุก่อสร้างเพื่อให้ราคาขายสอดคล้องกับกำลังซื้อของลูกค้า”

สำหรับประเด็นที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของผู้ประกอบการที่จะเข้ามามีผลต่อการตลาดอสังหาฯ คือ ข้อกำหนดกฎหมายต่างๆ จากภาครัฐ เนื่องจากพื้นที่ EEC นั้น ถูกควบคุมด้วยผังเมือง EEC ซึ่งเป็นผังเมืองเฉพาะ ซึ่งจากการติดตามการจัดทำผังเมือง EEC โดยจะปรับเป็นผังเมืองอำเภอ ซึ่งต้องติดตามอย่างใกล้ชิดเพราะผังเมืองใหม่นี้ไม่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาเมืองเท่าที่ควร แต่จะเอื้อต่อการพัฒนาอุตสาหกรรมเป็นหลัก ซึ่งจากการติดตามของสมาคมอสังหาฯ ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา สภาหอการค้า สภาอุตสาหกรรมเกี่ยวกับผังเมืองนั้น พบว่าผังเมืองใหม่จะมีผลต่อการขยายตัวของเมือง ชุมชนเมือง ซึ่งจะมีผลกระทบต่อการขยายตัวเมืองชุมชน และการพัฒนาที่อยู่อาศัย ซึ่งจะเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาอสังหาฯ ในอนาคต

อีกประเด็นที่น่าจะส่งผลกระทบต่อการพัฒนาเมืองค่อนข้างรุนแรงคือ การกำหนดแนวถนน EEC หรือถนนเสนอแนะ 354 สาย ซึ่งเดิมทีนั้นถนนเสนอแนะหากจะมีการกำหนดแนวสร้างถนนขึ้นมา และมีการสำรวจก่อนออกพระราชกฤษฎีกาเวนคืนที่ดินเพื่อนำมาสร้างถนน แต่ถนน EEC นั้นมีรูปแบบต่างออกไป คือ มีการกำหนดแนวถนนขึ้นมาแบบภาคบังคับเพื่อล็อกที่ดินทุกแปลงที่อยู่ในแนวถนนที่กำหนดไว้และออกกฎห้ามการก่อสร้างหรือทำการเกษตร โดยแนวถนนดังกล่าวมีกำหนดแนวเส้นทางพาดผ่านที่อยู่อาศัยในเมือง และพื้นที่ว่างเปล่า ทำให้แปลงที่ดินที่ดังกล่าวถูกล็อกไว้ไม่สามารถใช้ประโยชน์หรือพัฒนาโครงการอสังหาฯ ได้เลย โดยเฉพาะพื้นที่แปลงว่างซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในแผนการวางแนวการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยจำนวนมาก และเชื่อว่าแนวถนนกว่า 354 เส้นทางนี้ไม่สามารถก่อสร้างให้แล้วเสร็จได้ ซึ่งเรื่องนี้ทั้ง 3 สมาคมพยายามคัดค้าน และทำความเข้าใจกับ EEC เพราะการวางแนวถนนดังกล่าวถูกวางภายใต้บริบทอิสเทิร์นซีบอร์ด ซึ่งคาดว่าเมืองจะมีการขยายตัวได้เหมือนกับ 20-30 ปีก่อน

นายวัชระ ปิ่นเจริญ นายกสามาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดฉะเชิงเทรา กล่าวว่า สถานการณ์โควิด-19 ทำให้การตัดสินใจซื้อและการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงก่อนหน้าชะงักไปทำให้ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 64 ค่อนข้างต่ำ ประเด็นที่น่าสนใจของฉะเชิงเทราจากนี้ คือ ประเด็นเรื่องพื้นที่การอยู่อาศัยกับการขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งมีผลให้การเกิดที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไป จากเดิมที่นิยมซื้อบ้านอยู่ในเมือง ก็ขยับออกไปเกาะอยู่กับนิคมอุตสาหกรรมมากขึ้น โดยเฉพาะในเขตบางปะกงซึ่งมีการตั้งนิคมอุตสาหกรรม ทำให้มีโครงการที่อยู่อาศัยขยายตัวในบริเวณดังกล่าวมากขึ้น

การขยายตัวของนิคมอุตฯ และโครงการที่อยู่อาศัย ประกอบกับการเกิดขึ้นของ โครงการ EEC มีผลให้ราคาที่ดินปรับตัวอย่างรวดเร็ว ประกอบกับต้นทุนวัสดุก่อสร้างในปัจจุบันที่ปรับตัวต่อเนื่อง ทำให้กังวลว่าในอนาคตราคาบ้านจะไม่เหมาะสมกับกำลังซื้อของลูกค้าหลัก และโดยเฉพาะเมื่อผู้ประกอบการจาก กทม. และในพื้นที่โหมการลงทุนโครงการใหม่อย่างมากในขณะที่ดีมานด์ยังมีอยู่เท่าเดิม ทำให้เริ่มเห็นสัญญาณโอเวอร์ซัปพลายแล้ว

สำหรับปัญหาและอุปสรรคในการพัฒนาโครงการในพื้นที่คือ การวางแนวถนน EEC ซึ่งทั้ง 3 สมาคม ได้ศึกษาร่วมกันมาค่อนข้างนาน และได้มีการเสนอเรื่องและปัญหาที่เกิดขึ้นต่อรัฐบาล และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ตั้งแต่ระดับคณะกรรมการ EEC ระดับจังหวัด และกรมโยธาธิการและผังเมือง แต่ไม่ได้รับการแก้ไข ซึ่งทำให้ที่ดินที่ถูกกำหนดให้เป็นแนวถนน EEC นั้นไม่สามรรถพัฒนาหรือสร้างประโยชน์ได้ ที่สำคัญคือ แนวถนนที่กำหนดขึ้นดังกล่าวนั้นไม่มีกำหนดระยะเวลาและแผนการพัฒนาที่แน่นอน เพียงแค่เป็นการออกข้อกำหนดวางแนวถนนไว้เท่านั้น

“ขณะที่เจ้าของที่ดินที่ถูกกำหนดให้อยู่ในแนวถนนนั้นกลายเป็นผู้ที่ถูกรอนสิทธิ เพราะที่ดินแปลงดังกล่าวนั้นไม่สามารถนำไปพัฒนาหรือขายต่อ หรือทำสวนทำเกษตรได้เลย เพราะในข้อกำหนดนั้นระบุชัดเจนแล้วว่า ในพื้นที่แนวถนนดังกล่าวจะไม่สามารถสร้างอะไรได้ หรือแม้แต่ทำเกษตรกรรม ทำได้เพียงการสร้างถนน สาธารณูปโภคสาธารณูปการเท่านั้น ยิ่งไปกว่านั้นยังไม่ทราบว่าเมื่อไหร่จะมีการก่อสร้างถนน เพราะไม่มีการกำหนดระยะเวลาการก่อสร้างที่ชัดเจน ทำให้เจ้าของที่ดินยังไม่ทราบว่า จะได้รับเงินชดเชยหรือค่าเวนคืนเมื่อไหร่ด้วย”

ทั้งนี้ ทางสมาคมฯ เคยเสนอภาครัฐไปว่า ในระยะ 5 ปีนี้ ให้รัฐบาลล็อกเส้นทางแนวถนนดังกล่าวที่จะก่อสร้างไว้แล้ว ส่วนที่เหลือให้ยกเลิกไป เพื่อให้ที่ดินที่มีอยู่สามารถพัฒนาและสร้างประโยชน์ได้ แต่ไม่ได้รับการแก้ไขแต่อย่างใด

นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลบ์ชัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ระยอง ปี 65 ตลาดดีขึ้นจาก 2 ปีก่อน โดยในช่วงโควิด-19 ระบาดนั้น นิคมอุตสาหรรมที่ไม่ได้รับผลกระทบเลยคือนิคมมาบตาพุด เพราะเป็นนิคมฯ ปิโตเคมี เป็นอุตสาหกรรมต้นน้ำ ทำให้ไมมีการลดเงินเดือนลดการจ้างงานจึงไม่ได้รับผลกระทบเลย แต่นิคมอุตฯ ที่ได้รับผลกระทบหนักอยู่ใน อ.ปลวกแดง ได้รับผลกระทบหนักมากเพราะเป็นอุตสาหกรรมเล็กๆ เมื่อเกิดการระบาดของโควิดกทำให้ชะงักไป แต่หลังการฉีดวัคซีนแล้วโรงงานกลับมาผลิตและส่งออกได้ดีขึ้นทำให้แรงงานในโซนนั้นกลับมาซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ทำให้ภาพรวมระยองกลับมาคึกคักขึ้น ทั้งบ้าน ทาวน์เฮาส์ และคอนโดฯ

“หลังโควิด-19 เริ่มคลี่คลาย กลับมีปัญหาใหม่คือ สงครามซึ่งส่งผลต่อต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ขึ้นเยอะมาก เช่น ราคาเหล็กเพิ่มขึ้น 100% ตั้งแต่ปี 64 และยังคงขึ้นต่อในปีนี้ ตามด้วย ปูนที่ปรับตัวขึ้น สายไฟ ทุกๆ อย่างที่เกี่ยวกับเหล็กปรับขึ้นหมด ทำให้ต้นทุนรวมของบ้านปรับตัวขึ้นมา 10-20% กลายเป็นปัญหาหนักใจของผู้ประกอบการ เพราะกำลังซื้อของลูกค้าไม่ได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นเช่นเดียวกับต้นทุนวัสดุก่อสร้าง”

สถานการณ์ที่เกิดขึ้นทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องตรึงราคาแบกรับต้นทุนไว้ในช่วงนี้ แต่คาดว่าจะตรึงราคาได้ไม่นาน เพราะหากสถานการณ์ยังเป็นเช่นนี้อยู่ราคาบ้านในล็อตถัดไปจะปรับขึ้นมากอีกแน่นอน สิ่งที่ผู้ประกอบการพอจะทำได้ในขณะนี้คือการควบคุมต้นทุนการผลิตและตัดลดต้นทุนบางส่วนลงเพื่อให้ทำราคารองรับกำลงซื้อที่แท้จริงได้

อ้างอิง
https://m.mgronline.com/stockmarket

admin